同一天空下 樓市大不同
樓市風雲莫測，四大城市的地產從業員分享前線實戰經驗。
華人愛聚居鄰近卡加里大學的西北區
Calgary
避高樓價 搬去卡加里
卡加里獨立屋平均售價由2011年12月的46.6萬，攀升至2014年10月的55.9萬，再因油價下滑而跌至2015年10月的51.9萬，今年10月已重上54.5萬。穆迪預測，展望未來5年，卡加里樓價會有輕微調整，將下跌1.1%。
卡加里地產從業員韋礎榮（Danny Wai）認為，上述預測並不能涵蓋整個卡加里市，不同地區升跌不同，而他對卡加里樓市表示樂觀：「近年來，卡加里的樓市一直都有上升，這個輕微下調跟上樓梯道理相類似：上了十級退後兩級，但始終已上了八級。」這種溫和的樓市，對飽受高樓價壓力的小市民來說，不無吸引力。韋礎榮就有好幾個客人，從溫哥華搬遷過來，這些年輕家庭用約五十萬便可在卡加里購置獨立屋，他們肯定「這個數目在溫哥華，連付首期也不夠。」在卡加里安居樂業、供養孩子長大成人，就是他們的夢想。
韋礎榮坦言，即將實施的按揭「壓力測試」B-20新政策，對卡加里置業者亦有影響，所以趕在新政策前申請按揭亦有利。他又指華人一般喜歡獨立屋，就算是單身的年青專業人士，也多會選擇買入一些四十多萬的獨立屋。事實上，前來卡加里的海外買家並不多，因為房屋供應多，空置率達7.5%，回報率不高，一個兩房的柏文平均租金，約為1,200元，遠遠不能抵銷按揭、地稅、管理費和保險等開支；正因為租金低，也有不少人寧租不買。韋礎榮遇過一些等了好幾年、期待樓價下跌的客人，他們也擔心一旦失業，就要離開卡加里轉到其他地方工作，租屋住，他們的麻煩就減少了。「卡加里樓市上落只是1-2%，買來作一年短線投資，並不划算。」韋礎榮稱，作長線投資，買樓自住仍是一個最好的選擇，特別是趁現在屋價合理、利息還在低位時。
滿地可南岸(South Shore)是華人喜愛的住區，今年樓價亦有穩定升幅。
Montreal
中國買家 轉戰滿地可
滿地可今年的住宅成交量比上季增加9%，獨立屋的售價比上季增5%，屋價升至32萬。過去一年，來自中國的海外買家多了三倍，共165人，和美國、法國買家三分天下，海外買家約佔整個樓市的1.5%。
滿地可地產從業員李顯榮（Edward Li）表示，自安省實施海外買家稅後，滿地可樓市的確較前興旺，多年不見的「搶柯化（offer）-爭相出價情景再現，連續多月有20%的成交是全價或高於叫價。兩個月前，一位李顯榮的客人，選擇了多幢有6、7套單位的「收租樓」，而因為需要預先與多個房客安排，柯化先要被接受才可參觀。可是由於柯化太多，他們連柯化也入不了，房子也不讓人看，李說：「這麼多年從未試過這樣。」最近，在西島區的Kirkland市，華人的第二大需求地區，著名的私立國際學校（Kuper Academny）1公里範圍內，所有獨立，半獨立屋都全部被賣光。
因此，對穆迪預測滿地可5年內樓價會跌0.5%，李顯榮仍然保持樂觀，他相信，滿地可是一個有潛力的市場，並指報告中沒有考慮移民政策、消費者信心指標等因素。高消費信心被指有利樓市，在今年全國消費者信心調查中，近四成受訪的魁省人同意現在是買屋的好時機，，比其他各省高出十多個百分點。至於明年實行的按揭壓力測試，李顯榮指對打工一族影響較大，主要在柏文市場方面，而對中國移民應該影響不大，因為許多時他們都能從國內調動資金來加買房。對於滿地可樓市的前景，李顯榮覺得，最重要是看移民是否有留下來的意願。「滿地可是樓價向來被低估，就算今年升高了一點，也絕非泡沫，房產向來是穩定的投資。」
多倫多市中心的柏文樓價跌幅較小
Toronto
多倫多市中心 抗跌能力高
穆迪預測大多倫多在未來5年，樓價有7.7%的增長，地產從業員譚劍華以過去9年的增長來作對比：自2009年至2015年，獨立屋屋價的增幅由4.2至9.8%不等，至2016年更達17%，就算是今年政府管制樓價，到今年10月為止仍然有14%的增長；而平均樓價在4月最高峰時是91.8萬，曾跌至8月時的73.1萬，但到10月時已回升至78萬，未來5年7.7%的預測是否合理，大家可自行判斷。
在政府出招後，譚劍華根據其公司的成交作統計，發覺不同地區跌幅相差甚大。對比4月和9月的售價時，華人聚居的烈治文山獨立屋屋價跌幅達25.6%、
萬錦市則是20.8%；市中心的柏文跌幅只有1%，抗跌能力最高，關鍵處就是跟市場需求有關。
然而，現時的樓市仍然沒有完全復甦，他說：「很多人本來估計9月、10月交易會再活躍，但入市的人仍然不多，估計是大家都按兵不動，期望明年壓力測試後，樓價會再調整。許多人憧憬炒家因為壓力測試，而做不成按揭，市面出現大量『跳樓貨』（減價貨）；另一方面，亦有客人選擇在此時買樓，並將利息固定，以避過明年的壓力測試。」
不單買家舉棋不定，賣家亦躊躇滿志，譚劍華指有客人，寧願繼續每月花 2000元在舊屋上，也要等待明年春天，才再將房子出售，以求爭取更好的價錢。
買與不買各有理由，譚劍華認為，「需要自住的可以不妨一看，因為現時的租金確實不低，拿租金來供樓更為划算；作為長期投資，買房是沒有人會蝕錢的。」
溫哥華Richmond市中心的柏文由於貼近Skytrain站及購物中心，非常搶手
Vancouver
溫哥華柏文 爭相狂搶購
溫哥華的樓價，因為政府新招所帶來的市場調整，可以說已慢慢被消化了。獨立屋的屋價，已由去年出招前7月的157.8萬，升至今年10月的160.9萬；柏文更驚人，由51萬升至64.2萬，升幅達25%。
溫哥華地產從業員馮天豪（Joseph Fung）形容：「柏文旺市，人人瘋狂搶屋。很多新樓盤推出，一百多個單位，兩、三個星期便售光了。很多大型樓盤會分批出售，例如120個單位分三批賣出，假如首40個在一星期內賣光了，第二批便會略為加價，例如5%，第三批再加5%，一來一回、前後相隔兩、三週，樓價便相差了10%。」
馮天豪曾陪客人去買樓花，那些還沒建好的樓花並沒有標價，他們要求買家出價，說明自己要求，例如層數、面積，最後由發展商「配給」單位，並要即時決定是否購買。他說這樣出售樓花前所未見，但最後還是在兩星期內被搶購一空。馮天豪指，買樓花的好處是只付訂金，暫時不用供樓，到樓宇落成時，房子便已升值；同樣，海外買家買樓花時，只是落訂金，也不用繳交海外買家稅，到交樓註冊時才要繳稅。由此形成炒賣空間。
在這種熾熱的樓市裡，馮天豪認為，穆迪預測溫哥華樓市在5年內會微調0.3%，不無道理。「就像2008年跌市，10年一個循環，明年有許多新措施，出現調整並不出奇，因為現在的樓價實在超出正常範圍。但溫哥華的房屋需求始終存在，樓價跌自然又會有人入市。如果是自住的話，房子是用來享受的，長遠來說，房子都是會升值的。」
號角
