評估加息對全球樓市的影響
號角月報加拿大版 二零二三年三月
值得參考的BIS報告
通脹必定是過去一年影響全球經濟最重要的課題，為了應對高通脹，基本上所有經濟大國都要大幅加息，當中包括美國、加拿大、英國、歐洲各國、澳洲等，唯獨中國和日本是例外。對普羅大眾而言，央行加息最大的影響莫過於樓市，加息不單使樓宇按揭成本增加，同時亦有可能令樓價下跌，所以無論你已經是業主，又或是計劃買屋的準業主，都會非常關心利息的動向。一般分析都指出加息會令樓價下跌，但究竟下跌多少就眾說紛紜；其中一份比較值得參考的報告，是來自國際清算銀行（Bank for International Settlements 簡稱BIS），他們的報告非常嚴謹，且有系統地收集了四十多個國家的樓市數據，運用不同的數學模型作出比較分析，最終計算出加息1%，平均會導致樓價在5年內下跌3%至5%。
加國樓市跌幅較嚴重
過去一年，各國央行加息幅度是在3%至4%之間，根據 BIS 報告推算，樓市應該會下跌10%至20%；而加拿大全國平均樓價，由2022年3月的高點已下跌超過10%，跟BIS 的研究結果相若。令人意外的是，加拿大樓市下跌的情況，並未普遍出現於其他國家，例如美國在去年第二季開始加息，但樓價在加息開始之後仍然節節攀升，第二季和第三季合共上升了8%。環顧全球25個國家樓市（參下圖），只有7個國家在加息之後出現下跌，當中只有4個國家屋價下跌比較明顯（丹麥-3%，盧森堡-4%，新西蘭-4%，加拿大-12%）。
為何加拿大樓市跌幅比其他國家嚴重？其中一個主要原因是新冠疫情爆發之後，加拿大樓市在短短兩年之內急升超過60%，相比2000年之後出現的樓市泡沫還要厲害，可見樓市在疫情之後的飆升現象並不尋常。當加拿大央行連續加息之後，屋價升勢出現調整，可說是正常反應；即使由高點回落，今天加拿大平均屋價比起2019年疫情之前，仍然高出44%。
對樓市負面打擊逐現
對於大部分國家樓市並未出現調整，是否代表今次加息比較特殊，跟過往不同，以致 BIS 的研究結果不適用？首先，BIS報告是指加息之後5年內的樓市累積跌幅，所以加息之後半年沒有明顯下跌，並不代表跌幅往後不會出現。再者，從實體經濟來看，今次加息的影響仍未完全反映出來，特別是就業市場依然火熱，失業率保持在非常低的水平，對樓市仍然有一定的支持力。從各大央行的預測來看，加息對實體經濟的影響將在今年變得明顯，無論是美國聯儲局、英國或歐洲央行都預期，今年經濟增長會接近零，甚至乎輕微衰退，並且失業數字上升，當實體經濟情況逐漸變壞，加息對樓市的負面打擊，應該會在今年逐漸浮現。
袁國雄（多倫多）
