多倫多樓市只升不跌？

號角月報加拿大版 二零一七年五月

多市樓市升勢停不了

加拿大房地產協會最新的數據指出，三月份的大多倫多房地產價格按年升33%，平均售價為$917,000，令人咋舌。價格急升的不單是獨立屋，亦連帶共管公寓，更帶動鄰近城市如：咸美頓、巴利、滑鐵盧，甚至倫敦和溫莎市的房地產，都錄得20％的價格增長。

加拿大央行行長認同，多倫多樓市已經和基本經濟脫鉤，表示有投機現象，更有經濟學家直指，多倫多樓市已經出現泡沫，而聯邦財長亦已經跟安省財長和大多市市長緊急開會，商討對策。

樓市泡沫破後果嚴重

多市上一次的樓市泡沫爆破出現在1989年。由1985年開始至1989年，多市樓價升了近113％；低失業率和大量移民等基本經濟因素都有利樓市上升，但龐大的投機活動乃是主因。當90年代初期的經濟衰退，移民潮漸減，加上央行大幅加息對抗通脹，大多市的樓市崩潰，由1989年至1996年樓價下挫40%至50％，經濟衰退亦變得更嚴重，相信不少加拿大人仍記憶猶新。香港在1997年的樓市泡沫和美國在2008年出現因房地產泡沫觸發的金融海嘯，是較近的例子。

政府對策影響仍有限

過去幾年，聯邦政府已經多次出招去壓抑樓價，包括收緊按揭年期和按揭保險，並提高首期；但現今全國房地產市場大致平穏，只有大多市和鄰近的金馬蹄（Golden Horseshoe）地區，以及曾短暫下調的大溫市地區，錄得驚人升幅。故此，必須針對性地去處理，包括徵收海外買家銷售稅和空置稅等；不要再推出資助鼓勵首次買家置業，避免火上加油，令首次買家在高位接貨，不過，這些政策其實影響有限。大幅加息固然能夠令大多市樓市降溫，卻會嚴重影響其他地區，不應用如此重藥。政府亦可考慮打擊短期炒賣的累進式資本增值稅，轉手越快稅率越高，和限制銀行對某些地區的房地產按揭貸款成數等，最重要的是，要改變市民對樓價只升不跌的不實際期望。

沒有只升不跌的樓價

道明銀行預測，今年全年大多市樓市會上升超過20％，而在2018年亦會上升近5％，但回顧歷史，樓市經歷如此巨大的升幅後，接著的必定是收縮，而且升幅越大、越長時間，下跌幅度亦會越大。過去的樓市大上大落的例子表明，樓市泡沫的爆破，往往不是因為某個單獨的原因，而是因為多個因素，亦只有在泡沫爆破之後才能洞悉。

若你正考慮買屋，是否應該現在入市，免得樓價再急升時負擔不來？假若你擁有物業，是否應該現在趁高價售出，然後再等價格急挫後買回？樓市急升後，往往帶來更大的不穏定性，令人內心焦慮和為明天憂慮。事實上，樓市何時作出調整，誰也沒有水晶球能準確預測。

馮肇昌（渥太華）