在地產淡市中找機會

號角月報加拿大版 二零一八年十二月

成交量明顯下跌

在10月加息前，加拿大的樓市整體表現已不如去年。根據皇家銀行的經濟研究報告，9月的二手房屋市場，對比一年前的成交量，全國下跌8.9%；四大主要城市：卡加里下跌12.9%、溫哥華更大跌43.3%、多倫多輕微上升1.2%、滿地可表現最好增加7.8%。至於獨立屋的中位價，全國按年升2.3%，多倫多升2%、溫哥華升2.2%、滿地可升幅最大達6.1%，只有卡加里下跌2.6%。由此可見，政府近年來令樓市降溫的措施已見成效，特別是溫哥華和多倫多；因此，皇家銀行的經濟研究報告預測，未來一年的樓市與今年差異不大，全國二手房屋成交量只會有輕微的2.9%增幅，而全國各地的樓價只會有0.8%的增幅。

本報去年曾引用風險量度及管理公司 Moody's Analytics 的研究報告，預測五年樓價走勢，然而 Moody's Analytics 在今年10月發表的報告中，預測央行未來會進一步加息，由現時的五年房貸按揭4.4%，逐步加至2020年的6%。因此，調低對加國獨立屋售價的預測，未來五年的樓市相信難以再出現2017年的漲幅。（見第三頁表）

中國資金難外調

中國近年嚴控境外匯款，中國買家購買加拿大房產量劇減，同時也影響中國移民在加置業。接受本報訪問的各主要城市地產從業員均指出，中國外匯管制的確影響本地樓市。

卡加里地產從業員韋礎榮指出，他有兩、三個客人等了半年也不能從國內滙出五萬美元，結果買樓的事只能一直擱置。溫哥華地產從業員馮天豪亦有客人本來想換屋，但因資金不能從中國調來而作罷。多倫多地產從業員譚劍華也表示，外滙管制對一些華人喜愛的地區，如多倫多約克區的名校網住宅帶來壓力，樓價的跌幅亦較其他主流地區為高。對於投資更大的地產開發項目，影響更為明顯；溫哥華地產發展商朱疆明稱，現在要從中國找資金很困難，一些幾百萬加元的投資項目因而告吹。

加拿大政府收緊按揭、央行加息、中國政府管制外匯......令加國樓市放緩，不過，淡市中亦不代表沒有投資機會，且看各地產從業員的分析：

卡加里

供應充足買家市場

根據卡加里地產局10月份的報告，卡加里獨立屋10月成交量較去年同期減少8.6%，獨立屋中位售價較去年減少0.84%。上市待售的樓盤合共有7,345間房屋，去年同期只有4,741間，市場供過於求，形成買家市場。

地產從業員韋礎榮（Danny Wai）認為，形成供過於求的主要原因是，卡加里經濟欠佳，失業率維持7%至8%，許多人賣掉房子搬到其他地方（如多倫多）發展。另外，按揭壓力測試及可能持續加息的預警，都令不少人對置業一事抱觀望態度。他解釋：「華人市場也不例外，又或者買家寧願選購較便宜的房子。」

此外，今年初卡加里的冬天多雪寒冷，令房產市場同樣步入「寒冬」，不單買賣淡靜，更有客人因風雪耽誤了「放盤」（銷售）時間而蒙受損失。韋礎榮舉例說，在今年一月至三月，有三個客人都因冰雪滲入房子需要修理；其中一間的屋頂積雪三呎，結果積水滲入屋，不單要更換屋頂，屋內也要重新裝修，修理瀝青礫石屋頂花費25,000元，屋內裝修2至3萬元；禍不單行的是，保險公司以早已提醒屋主需要更換屋頂為由，拒絕屋頂理賠，只肯支付屋內裝修費。待房子完成修理、辦妥各種手續後，阻延至今年五月才可以上市，屋價也因為大市供過於求，而整整下跌了5萬元，屋主合計損失超過6萬元。韋礎榮為客人感到無奈，但不幸中之大幸是，沒有在售出舊房之前購入新房，否則更加進退兩難。至於置業熱點，除市區鄰近輕鐵的地區外，在卡加里西北新開發的住宅區，鄰近購物區的 Sage Hill，Nolan Hill 等新區，也成為年輕一代的置業目標。

韋礎榮對明年市道的看法是：「來年樓市相信仍然供過於求，另一方面利息亦會攀升，所以有意置業者可以先向銀行鎖定房貸利率，通常有三個月期限。然後才慢慢挑選，現時市場供應充足，選擇很多，亦是置業的好時機。」

滿地可

國際都會吸引買家

相對於加拿大其他三個主要城市，滿地可的樓市持續造好，魁北克地產局2018第三季的報告顯示，滿地可的地產市場，成交量連續第17季上升，比起去年同期上升5%。柏文升幅最大，成交量增加13%，增幅最大的地區是 The South Shore（＋16%），Vaudreuil-Soulanges（＋8%）。

對於滿地可地產市場造好，當地地產經紀張紅偉（Merica Zhang）認為，多倫多和溫哥華的樓價太高，海外買家又要付上額外稅項，不少買家就轉到加拿大第二大城市-滿地可置業。作為國際級的大城市，滿地可移民政策較寬鬆，對移民很有吸引力，又因為有著名大學，不少留學生慕名而來，因此令樓市的需求量大增。

根據魁北克地產局的報告，價錢升幅最大的房子是有2至5個單位的「收租樓」（plexes），升幅達9%（$520,000）；獨立屋在 Island of Montréal 有8%的升幅（$492,000）；

在Saint-Jean-sur-Richelieu有8%升幅（$260,000）；在 South Shore 有7%（$325,000）；在 Laval 有6%（$340,000）。柏文在 Island of Montréal 一枝獨秀，具8%的升幅（$325,000）。

多倫多

置業須看城市發展

根據多倫多地產局的10月份報告，各區的表現大相逕庭，其中以多倫多市的表現最好，所有房屋對比去年10月，總升幅是7.01%，其中又以柏文升幅最高，達10.92%。至於華人聚居的約克區屋價對比去年10月未見回升，特別是獨立屋，萬錦市跌4.6%、烈治文山跌7.73%、奥羅拉（Aurora）更跌9.08%。

多倫多地產從業員譚劍華（Chris Tam）指，今年春天多倫多地產沒有復甦跡象，亦沒有再繼續下滑；夏天買賣較為活躍，以自用買家為主，至9月後再度下滑，可以說仍然在調整階段。約克區樓價未能回升，主要是因為該區的房價較高，並非第一次買家的目標市場，而華人聚居區域的樓價，亦受中國外滙管制所影響。

柏文雖說是一枝獨秀，但當市中心柏文的呎價飆升至1,200至1,300元、車位也賣上12萬元時，譚劍華提醒大家，在考慮置業投資時，須看清楚究竟有多少「正現金流」（positive cash flow），意即在租金抵消了房屋按揭等開支後回報若干。「今年見過一個300呎市中心單位，鄰近 Queen's街地鐵站，只售31萬；市值租金可達$1,600，回報極高。雖然面積細小，但地點奇佳，三十多萬的柏文今天在市中心絕無僅有，所以很快便被買家搶去。而業主在2015年購入價為24萬元。」

正因為市中心柏文售價昂貴，譚劍華建議大家可考慮市區一些正待發展的地段，如湖邊央街及404之間的地皮；以及407以南，央街及 Bayview 之間的 Langstaff Gateway，特別是一些有公共交通工具配套發展的新區。縱使柏文火紅，但已購入樓花的準業主亦不代表安枕無憂，因為今年多倫多曾出現多宗發展商取消興建柏文、退還訂金的個案，譚劍華直言對置業者來說並不公平；因此，要先了解發展商的背景，也要查詢政府對樓盤發出的批文。

未來多倫多將會有更多新移民，也有不少高科技公司進駐，譚劍華鼓勵置業者要向前看，考慮城市的整體發展，也反思自己想要怎樣的空間來生活成長，然後把握機會，買下自己的理想家居。

溫哥華

市場調整等待回暖

大溫哥華地產局的報告顯示，溫哥華的住宅買賣在10月份的成交量，對比去年同期減少34.9%，但比9月份增加23.3%，今年9月的成交量比過去10年的平均量低26.8%，市況淡靜可見一斑。10月時市場上放盤的房屋達12,984間，比去年同期增加42.1%，令曾經熾熱的溫哥華樓市變成買家市場。

地產從業員馮天豪（Joseph Fung）去年目睹了溫哥華瘋狂的柏文搶購市場，當時接受訪問曾表示，2018年加國會實行許多新措施，出現調整並不出奇，因為期間的溫哥華樓價實在超出正常範圍。果然，溫哥華的樓市今年除了在最初的三個月比較活躍外，四月便冷卻下來，因為買家可能在壓力測試前鎖定利率，但三個月後再去申請貸款時已困難重重，結果成交量大減。馮天豪舉例：「一間4,000呎獨立屋盤，半年內只有十多個人來看，也只入了一個offer，最後還是交易不成。」在10月時 Langley 一個柏文樓盤進行促銷活動，單位售價約40萬元、劈價4萬，可見本來熾熱的柏文市場也被波及。

地產發展商朱疆明（Jerry Zhu）指今年市場氣氛較冷，最主要是前兩年的增長太強勁、太誇張；市場有週期，不可能長期漲價，加上政府施壓控制，以及受中國政策的影響，造成樓市的調整。對高端房屋的影響最大，叫價1,000萬的房子600萬售出，或600餘萬的房子400萬售出也不無案例。2018年不單獨立屋屋價下調，在上半年價格還是堅挺的柏文，到年中已回調，大發展商的樓盤不再加價，小發展商的樓盤價格亦向下調。然而，當一些有吸引力的高端樓盤出現，市場上仍有購買潛力，例如萬眾期待的 Cambie 走廊 Oakridge 項目，朱疆明稱華人買家對該項目熱情高漲，說明華人的真正購買能力仍然很強。

對於溫哥華的樓市前景，朱疆明認為地產市場放緩只是暫時性，基本的供求關係沒有改變；溫哥華每年吸引不少新移民，人口以2%至3%增長，房屋始終供不應求，他預料一年之內房價便會上調。

朱疆明的合作夥伴鄧漢雄（Gordon Tang）指，「溫哥華東區一些15至20年的獨立屋，放盤一個月也無人問津，但最近兩星期都突然賣光了，這說明當價錢下調至合理水平時，一些熱門產品便會有人入市，始終這是針對正常人需要的產品，社會上是有明顯需求的。」

很多人希望等到最低點才入市，認為這是買入時機，但朱疆明提醒大家：「最安全的做法不是等到最低點，而是當樓市有回暖兆頭時就應該準備入市。至於怎樣觀察呢？成交量是一個指標-當樓房突然暢銷就要留意，也要觀察這是否個別的現象。」他說，現時溫哥華西區獨立屋已回落20%至30%，一些有質量如Cambie走廊的柏文也有議價空間，這些都值得留意。

馮天豪又指出，素里市、高貴林近年發展迅速，吸引不少人前往置業，樓價升值迅速。他估計2019年樓市仍有波動，例如央行加息、中美貿易戰等影響市場因素，自用買家暫時仍須繼續觀察。但長遠來說，溫哥華的房屋需求一直存在，對外國買家來說，這裡的樓房仍然是很便宜的。

陳筱苓