加拿大房地產市場和居民債務
春天是房地產市場旺季的開始，不少人都等待春天才將房子出售，因為有多些準買家開始出動購買房屋。因此，在3月初滿地可銀行 (BMO) 再一次推出2.99%五年按揭的優惠利率，去吸引準買家選擇BMO的按揭。究竟未來數年加拿大房地產市場表現會如何？
掀起了銀行按揭爭奪戰
今年一月，BMO首度推出五年2.99%的超低利率去吸引顧客，令其他銀行措手不及，急忙調低其利率去回應，避免流失客戶。事隔一個月，BMO的2.99%五年按揭又捲土重來，並推出3.99%的十年按揭，而大部分其他銀行的五年按揭還維持在4%左右。換言之，BMO的五年按揭利率較對手便宜1%有多，據說這也是歷年來最低的五年按揭定期利息，幾乎接近銀行籌集五年資金的成本利率，令這些按揭幾乎變得無利可圖。當然，BMO的2.99%按揭有許多限制，例如在提早還款、取消按揭、增加還款方面；而優惠期亦只至三月底，因此未必適合每一個家庭。為了回應BMO的超低利率，其他大銀行也推出四年期的2.99%按揭，但沒有額外的限制。因此，在選擇這些按揭時，應小心考慮自己的需要。
房地價格會否大幅下調
由於利率長期偏低，加拿大地產市場已經蓬勃了好一段時間，累積了相當可觀的價格增長。一般經濟分析員都相信並未有泡沫出現，但樓價是偏高，分歧是究竟偏高了多少，是10%至15%？還是20%至25%？若然樓價偏高，樓市會否急挫？相信樓價大跌的可能性不大。第一，自從2010年9月起，加拿大央行一直保持央行利息在1%水平至今，加上美國已預期在2014年前不會加息，因此加拿大利率在未來一兩年大幅上升的可能性不大。另外，失業率預期不會大幅攀升，令擁有房屋的家庭能繼續承擔供款。其實，以BMO的2.99%五年按揭為例，扣除2%的通脹率，實質利率低於1%，令房地產變得更能負擔。
皇家銀行 (RBC) 最新的房負擔指數顯示，加人置業的負擔能力和一年前大致相同，接近長期平均數。即是一個家庭每年在擁有一間兩層房屋的總開支，佔家庭總收入的48%，在多倫多這比率約為60%，但在溫哥華這比率卻是90%，令越來越多人放棄在溫哥華置業，只選擇租屋住。在樓價方面，2月加國整體按年升幅為2%，除了多倫多錄得超過10%升幅外，溫哥華只有4.6%。因此雖然加拿大房地產總體來說，沒有出現泡沫，但個別市場，特別是多倫多的柏文市場和溫哥華出現急劇下調的風險偏高。溫哥華的雙層獨立屋，平均價格近乎85萬，為全國之首，令大多數加人不可能負擔。但溫哥華得天獨厚的地理環境，吸引了大量的國外買家，因而價格未必大幅回落。在多倫多過去數年興建或正在興建大量柏文單位，更有些單位在未公開發售之前，已經出現人龍輪購，令人憂慮是否炒風已起，以及這些單位會否會被市場吸納。除了這兩個市場外，整體樓市相信會在未來數年將逐漸下調。但假若經濟增長上升，居民收入增加，令市民置業負擔能力上升，樓價卻未必一定下調。
加國居民負債令人憂慮
未來樓市的表現也受到加國居民欠債的情況影響，特別是加國央行行長和財長都多次提醒加人，要小心處理家庭債務，免得在利率至終上升時，出現還款問題。最新的數據顯示，加人平均欠債佔可使用的收入的150%，而這比率在過去二十年來，不斷上升。過去數年按揭借款的增長，雖然已從高峰回落，但仍達7%左右；換句話說，若按揭和其他個人貸款仍以這速度增長，欠債與可使用收入的比率必升逾150%，令居民無法負擔還款的風險上升。假如大量居民無法還款，必將出現斷供潮，令銀行收樓，重蹈美國樓市覆轍，令房地產市場崩潰。因此，決策當局必須抑制居民欠債持續上升。
要抑制借款，最有效的方法當然是調高利率，但現今經濟仍然脆弱，可能打擊經濟復甦。另外，加息會刺激加元升逾與美元平算水平，打擊出口。因此央行不斷出口警告，希望可以不用加息而勸止加人過量借貸；但另一壓抑按揭增長的方法是透過對貸款的限制，例如政府已取消零首期，並將首期增加至5%，又將最長的分期攤還期減至30年。政府還可進一步考慮將首期增至10%，攤還期減至25年，避免一些在正常情況下無能力置業者入市。又可以將批核按揭的計算利率調升，使置業者有足夠能力去應付利率上升的衝擊。另外，加拿大房屋按揭公司 (CMHC) 剛宣布，聯邦政府決定將其按揭保險的總額限制在6000億加元。在加拿大一般置業者若未能提供20%的首期，必須購買按揭保險；而CMHC是最大的保險按揭公司，由聯邦政府出資運作，現今已有587億保險總額，換言之，未來必須減慢其增長，因此會令申請按揭保險變得更困難，這些措施都能壓抑借貸的增長，令加國居民欠債下降。
馮肇昌（加拿大渥太華）
