成也樓市 敗也樓市
不少人一生工作，拚命賺錢都是為了能購得一所安樂居；不錯，能擁有一所屬於自己的物業，是何等樂事，不再憂慮業主加租或逼遷，更可保值。但是當樓市逆轉，一生積蓄可能在轉瞬間化為烏有，令人痛心欲絕，而更嚴重的，更可觸發金融風暴，席捲全球，可謂成也樓市，敗也樓市。
各地樓市表現參差
近三年美國經濟低迷，經歷樓市泡沫爆破的後遺症，而最近的數據顯示，樓市有跡象正穩定下來，包括新屋動工量、銷售量或房地產價格等；但是要房地產重新支持經濟，還有一段漫長的路。
香港正踏進回歸中國後的第15年，最新的樓價指數顯示，樓價已衝破1997年的歷史高位。對居住在香港的人，這也不是甚麼新消息，因為過去數年樓價不斷攀升，已超越許多上班一族的能力，究竟這一97年金融風暴後的另一樓市泡沫會否爆破，或許只是遲早的問題。
中國房地產正在調整期，不少主要大城市的房價維持幾個月的下調，一方面反映中國政府壓抑樓市過熱所推出的各項政策奏效，另一方面也反映逐漸降溫的中國經濟增長，究竟樓價下降是長期增長中的短暫調整還是泡沫爆破，還有待觀察。
為刺激經濟，澳洲央行減息半厘，希望阻止已連續五季下跌和較高峰期回落一成的澳洲樓市。據研究，澳洲樓價自1990年已升逾四倍，樓市隨時見頂，進入長期調整期，重複美國和日本的困境。
加拿大房地產在4月份持續表現理想，房屋銷售量和樓價都輕微上升，而新屋銷售量，特別是多層柏文都有可觀的增長。在多倫多，正在興建的柏文數量，較紐約市高出三倍；多倫多有否能力吸納在未來數年推出的柏文單位，將會成為多倫多以至全國房地產表現的重要決定因素。
樓房地產舉足輕重
樓房地產一如其他商品，主要受到供求的影響。在供應方面，主要因素是土地的供應和政府的房屋政策，例如在香港居者有其屋的興建或地積比率的規限；在北美洲則受市政府的分區 (zoning) 政策的影響。在需求方面，主要取決於供屋的成本和利率，人民的喜好（例如中國人特別喜歡置業，但某些國家的人卻喜歡租屋），人口增長和政府的人口政策等。
但房地產不同的地方是，它不單是一消費品，亦是投資，而且當人們置業後會衍生出更多的需求，例如家具、電器、裝修等。因此樓市蓬勃會帶旺其他行業，變成經濟增長的重要支柱。
由於房地產價格相對收入十分龐大，一般人不可能一次過付清，會選擇分期付款，先付上首期，然後按月向銀行供款。雖然各地對按揭貸款的規定不一，但對首期和貸款與樓價的百分比、攤還年期、銀行審批標準，都有嚴格的監管和限制。但無論如何，由於樓市所牽涉的數目龐大，而槓杆比率偏高（一般要求貸款和樓價的比率為百分之八十），很容易出現問題。
舉例說，一間價值為100萬的房子，首期20萬，貸款80萬。假如屋主在購屋後遇上樓市下挫，在一、兩年間下跌25%，屋價下降至75萬，那麼屋主所投入的首期已化為烏有，變為負資產，只有期待樓市重拾正軌。
假如樓價下跌幅度更大，業主可能被迫斷供或破產，這樣銀行也只好被迫收樓，在市場重售。假若大量業主斷供，銀行的壞賬自然上升，輕則減低銀行利潤，重則拖垮銀行；而不少銀行早已將房屋按揭，結集成金融票據，在金融市場上出售給世界各地的投資者。理論上，這可分散投資風險，但實際上卻可令某單一市場的風險轉到世界各地，互相牽連。
房地產市場在各國經濟舉足輕重，也是與居民息息相關，究竟如何能令房地產市場穩健增長、防止泡沫，就變成十分重要了。
馮肇昌（加拿大渥太華）
