加國房地產市場較穩定

號角月報加拿大版 二零一三年一月

今年房地產市場走勢

在2012年7月間，聯邦政府收緊房屋貸款政策，將最長供款期由30年縮短至25年，同時，亦將產值總按揭 (equity) 由85%降至80%，令好些準買家轉持觀望態度，等待適當時機才入市。

去年最後一個季度，整體樓市轉趨淡靜，11月份成交量下跌約16%，但平均屋價卻微升約1.6%，可見買家有信心並願意以略高於市價的價錢購買「心頭好」。整體來說，預計2013年房地產市場的走勢較為淡靜平穩，也是考驗消費者信心的時期，若今年首個季度沒有太多不利消息流出，環球經濟沒有更壞轉變，相信消費者信心會逐步回復，進而會吸引到買家重新入市。

至於加西房地產市場的走勢，溫哥華市依然高企北美十大最高樓價城市之一，部份更甚於紐約，而生活指數因住屋昂貴變得特別高。一般打工的收入與房屋支出難成合理正比，部份年輕才俊情願遷到別的城市工作也不願意留在溫巿，勢必影響將來溫市工商業發展前景。相反，鄰近城市如卡加里及愛明頓等卻因薪高及低廉房價，沒有PST稅項等利好因素，近年吸引更多人才湧進。該兩市上兩季工商物業都有很明顯增長，顯示未來日子亞省發展會持續增長。然而，大溫市仍然是亞太熱錢的溫床。當亞洲經濟略微波動，大量資金就轉流大溫巿暫避，而樓巿往往成為最佳保值實業。唯一有所保留的是溫哥華房價偏高，而租金回報有限，令部份投資者卻步。

加東多倫多的租務市場向來紅火，不少大廈落成後即被消化，主要因素來自大企業雲集市中心。無論是銀行、保險、金融、財經界，以至管理會計界如PWC、KPMG及至電訊電影業等大公司移船就磡，在市中心區設址吸納人才。另一原因是多倫多連接南北主要公路DVP長年塞車，市政府完全沒有實質計劃改善，令每天南下上班一族要花上兩、三小時來回，因而令新一代年輕人選擇市中心 (downtown) 定居；如新King West區的新大廈租務盤於兩三日已被一掃而空，空置率為「零」。一睡房加太陽房650呎單位租 $1650，投資者見單位承接力強，租金回報合理，縱使市價不見升幅，但亦有租客代供按揭，令他們仍有信心入市。

房地產市場入調整期

加國房地產市場會否存在泡沫問題已被討論多年，銀行、財經界等方面都認為問題不大；儘管如此，隱憂卻仍存在。由於地主及發展商 (developers) 不斷將成本價推高，加上炒家推波助瀾，助長樓價狂升，致令房價跟國民入息的距離愈來愈遠，供款額佔收入比例愈來愈高，為了避免加國步美國後塵，政府於去年夏天出招整頓樓市，冷卻炒風，房地產市場步入調整期絕對是有需要及健康的，但政府收緊貸款的措施相信不會太長，待一至兩年市場走勢漸趨平穩後，相關的措施亦會逐漸放鬆。

買家多追捧低層樓房

雖然低層房屋 (low rise) 如獨立、半獨立、鎮屋等價格較高，但升幅潛力大，而且沒有高昂管理費，近期已備受買家追捧。以多倫多為例，可興建房土地供應量漸少，住宅用地價格近兩年上升了三成以上，但相對呎價依然比柏文相宜。一所全新柏文在市中心為 $650 ~ $700一平方呎；而一些1500呎全新鎮屋在萬錦或烈治文山市仍可以 $40萬至 $50萬買到，不難想像低層房屋的樓盤非常搶手。

置業與否的考慮重點

對猶疑不決應否置業的人士來說，應視乎個人的能力及需要而作決定。若生活困難，沒有必要抱著「搏一搏」的心態入市；相反，若有能力和需要的話，不應算盡樓市的走勢，而該問自己眼前有何選擇？有錢可買股票、債券......但它們只是投資工具，房屋卻是生活必需品。須知道人口愈來愈多，地價、建築材料、樓價不斷上升，若是遲遲猶疑不決或寧願租屋，十年所付的租金其實已替業主的物業供款達至一半，業主的按揭利息愈低，其物業的淨資產 (equity) 便愈高，樓市十年不升對他也沒大礙，但租客卻徒然為他人作嫁衣裳。

利息偏低也是另一項利好因素。80年代初利率接近20%，此後慢慢往下調，到今日2%至3%可謂歷史新低，對自住買家、投資者、生意人等都是入市和做生意的好時機。對自住用家來說，鎖定約3.0釐利息五年，是非常合理的供款；對投資者、生意人來說，貸款利息低、回報提高，也是甚為理想的投資環境。預計未來二、三年，利息仍會維持在5%以下。展望未來兩年，美國及歐洲債務及經濟不會突然超好轉，低息政策仍是全球財長須堅守的上策。單從十年按揭息口定於4.0釐便可見一斑，而政府更明白大幅加息會刺激通脹及產生大量後遺症，諸如成本增加（人工、租金），最終削弱出口競爭能力等。而且加元近年一直強勁，代表著全球財經界認定加國現今及可見未來經濟結構穩健。

置業打算宜愈早愈好

年輕人有置業打算的不多，因為自小欠缺這方面的教育，當然亦缺乏首期。有經濟能力的大部份一早搬離家庭，出外租屋住，而少部份選擇跟父母同住，以盡量儲蓄首期置業，到結婚才搬出去，後者實乃明智之舉。如過去五至八年，柏文升幅差不多翻了一倍；市場價格沒有可能回轉，最多下調5%至10%。有能力的話，不論地方大小，一房柏文也好，盡早置業才是上策。有不少愛子心切的父母，為孩子購買柏文樓花作「上車」或投資之用，同樣是不錯的投資方式。

置業預算宜寬鬆一點

置業安居是人生一項重要的投資，準買家入市前不要將預算定得太緊，要量力而為。除屋價外，尚有其他雜項開支。買屋前，最好問清楚地產經紀及律師需要支付的費用，免得臨時大失預算；搬屋、添置傢俬、家電、地稅、水電費等各類開銷也要計算在內。此外，還應包括利息上調（如由2%升至3%）的預算。

投資加國房地產分析

對投資者而言，加國房地產市場較為穩定，是芸芸可作考慮的國家中的上選。無論是經濟、政治、環境、教育都有其優勝之處。屋價在合理環境下上調，大城市八年至十年升幅達一倍，尚屬理想。

東岸大城市租務市場較西岸好，如多倫多有強勁就業率作後盾，租金難以偏低，有一定的回報率，加上現今利息低，投資者不用擔心。

投資柏文的話，要留意管理費、地稅等會逐年遞升，它們佔開支的比例愈高，或屋價停滯不前，扯低回報率，投資者宜觀察市場還有多少上升空間才作決定。

投資物業最好挑選最佳或最有潛質的地區，例如市中心、沿著地鐵線路的物業，因租金回報、租客較為理想；不要貪圖呎價便宜而選擇一些次等區分，以致最終懊悔。

若想投資工商業舖要較小心，因加國的潛力跟亞洲絕對是兩碼子的事，租金不可能出現倍增的情況，本地的營商環境因薪金高、開支大，租客能每月準時交租已是不賴。工商舖位屬於長線投資工具，以收租保本為基礎，交投偏低，投資者必須全盤瞭解才行動。

李志雲（天源地產總裁）