加拿大房地產市場仍然暢旺

號角月報加拿大版 二零一六年五月

三月份房屋銷售再創高紀錄

加拿大房地產協會最新的統計指出，全國現有房屋銷售本年首三個月都錄得增長，而且超過以往的上升記錄。3月份銷售按月上升1.5%，而按年上升更達12.2%，另外全國房屋銷售MLS價格按年上升9.1%。雖然大多市和大溫市地區的房屋銷售量按月輕微下跌，但仍接近歷史高位，主因是這兩地區新登出售房屋減少。由於這兩地區的房屋需求仍然強勁，再加上快將步入傳統旺季，大溫市錄得超過20%的按年價格增長，而大多倫多地區也有近12%的上升，令未曾置業的人士將會越來越難負擔購買房屋。

政府關注房地產市場發展

過去數年，為了令樓市降溫，聯邦政府不斷推出政策，因為如果樓市泡沫出現，決策者便會面對兩難的局面。若果刺破泡沫，可能打擊經濟，甚至誘發金融危機和經濟衰退；若讓泡沫繼續，將會越來越大，後果更加嚴重。去年12月，新任財政部長收緊按揭首期，2016年2月15日開始的新房屋按揭，50萬以下的最低首期維持在5%以下，但50萬以上的，超過50萬那部分需付10%首期。按統計，每10個買家只有一個會購買50萬以上的房屋，因此這政策影響有限；但對房屋價格高昂的城市，例如多倫多或溫哥華影響較大，因為要尋找50萬以下的獨立屋，並不容易。

影響房地產經濟因素未變壞

影響房地產的重要因素之一是按揭利率，但現今利率仍然偏低，而且未來大幅上升的機會不大。雖然加拿大央行在4月份的議息公佈中按兵不動、沒有減息，但2月份的製造業生產偏低，表示今年第一季GDP增長未必十分強勁，預計今年加息機會不大。另外，G20國家財長和央行行長在美國華盛頓舉行的會議後指出，全球經濟下行風險上升，而國際貨幣基金亦稍微調低今年全球經濟增長。同時，不少國家繼續推行負利率和買債政策，甚至考慮以派鈔票去刺激經濟。因此，在短期內，利率將維持在超低水平，代表按揭利率仍然偏低，舒緩樓價上升的壓力。

影響房地產的另一重要因素是失業率，但至今加拿大失業率未有大幅上升，而3月份的失業率亦稍稍下降。雖然能源價格已經有一段長時間低迷，而且短期內不會逆轉，加拿大經濟增長已經受到負面影響，曾經一度出現負增長，而受影響最大的是亞省；但現今能源價格逐漸穩定，可能已經見底，似乎最壞的情況快將過去。

多市大溫樓價超越負擔水平

加拿大的房地產市場也受到外國移民或國內人口遷移的影響，按照道明銀行分析顯示，卑詩省和安省的樓市都受惠於國外的買家，特別是溫哥華和多倫多的柏文大廈。按CMHC的資料，在2010年後落成的多倫多市中心的公寓中，每十個買家中，便有一個是來自國外；除了國外買家外，當中也有不少是從其他城市搬到多倫多的，舉例說，我教會中已有多名退休的專業人士，為了就近兒女和孫子，都決定從渥太華搬至多倫多定居。

總的來看，短期內未有任何的經濟因素，會令房地產市場崩潰和價格急瀉；誠然多倫多和溫哥華的樓價，已經超越一般市民可負擔的水平，假若國外買家減少，利率上升，價格難免出現調整，準買家一定要量力而為。

馮肇昌