加拿大的樓市現狀和風險
在最近幾年，加拿大的總體房價不斷地增長，尤其是溫哥華及大多倫多地區，樓市現時依然「瘋狂」。今年五月份，溫哥華地區的樓價比去年同期上升了約12.8%，而在多倫多地區樓價更比同期增長了28.7%。即使政府在近期不斷推出措施去抑制樓價，如增加外國人購買房產的稅收，以及增加對所有房產貸款評估時的壓力測試等，但加拿大的房價依然繼續攀升。過熱的樓市加上國內外一些不穩定因素，使加拿大未來經濟增長可能要承受更大的風險。
高樓價高負債率帶來的風險
如果只是樓市過熱，而其他經濟數據良好，樓價即使有所調整，整個加拿大經濟不一定會受到很大的衝擊，但由於另有一些不穩定因素存在，樓市泡沫的持續發展，可能會使加國的經濟發展變得脆弱。首先，加國居民的債務變得越來越沉重，在近期總債務佔收入比例已高達167%，其中房屋貸款約佔總債務的65%。雖然五月份非房屋貸款的債務有所下降，然而，房貸總量還在不斷攀升。房價的不停上升，也持續帶動居民的債務上漲；在高負債率的背景下，一旦加拿大經濟由於一些經濟衝擊而出現萎縮，失業率自然上升，貸款的違約率也很可能會隨之上揚，從而對銀行業造成很大的衝擊。另一方面，家庭平均對債務的承受能力有所惡化。
根據加拿大皇家銀行的經濟研究報告，在溫哥華、多倫多和維多利亞住房支出，佔總收入比依次約為85%、65%和55%。由此可見，在這幾個大城市一旦出現經濟萎縮或利息增加，很多家庭很可能會負擔不起債務。在近期，信用評級機構穆迪也因加拿大樓市過熱和負債率過高，而降低了加國六大銀行的信用評級。以房屋貸款為主要業務的公司 Home Capital Group 的股價，在四月份也暴跌超過70%，顯示出市場對現在樓市和房貸業的擔憂。
加國金融體系有抗風險能力
雖然風險是存在的，但樓市泡沫發展到最後，會否像美國當年的次貸危機一樣，使金融體系崩潰呢？有分析師把現時加拿大的樓市情況，與2008年美國經濟危機前的情況作比較，兩者在樓價走勢和一些指數方面有點相似，不過，兩國在金融體系方面有很大的不同。當年美國金融機構對貸款申請的評估非常寬鬆，很多信用極低的家庭依然能獲得貸款；反觀加國銀行對於家庭經濟能力的評估相對嚴格和保守。再者，加拿大的房屋貸款都可以得到Canada Mortgage and Housing Corporation（CMHC）違約保險，而這些資金最終是由聯邦政府支持的。因此，加拿大的金融體系相對較為穩定。
溫市多市樓市開始有所調整
縱使樓市泡沫仍在增長，但近期人們也開始看到樓市的一些調整。從外國人的購房稅實施以來，溫哥華地區的房屋銷售有所下降，而房價增長率亦在放緩。至於多倫多，雖然樓價依然攀升，但房屋銷售對新增房源的比率（Sales to New listings ratio），已從正數降為負數，顯示出房屋的需求相對供應減少，由此看出，樓市的調整正在浮現。另一方面，雖然加拿大央行在四月份的貨幣政策報告中，稍微降低了經濟增長預期，可是市場對於加息的預期，普遍維持在2018年初，預期加息能進一步抑制樓價的上漲。
李嘉雄（多倫多）
