每年百萬移民對樓價影響有多大？
號角月報加拿大版 二零二三年九月
市民或買或租都叫苦連天
房屋政策無疑已經成為加拿大各級政府的辣手議題。就以6月底多倫多市補選市長為例，各候選人都集中討論，如何可以幫助在多倫多生活的人，面對高昂住屋負擔；7月底總理杜魯多大幅改組內閣，其中一個廣被談論的焦點，就是調任移民部長 Sean Fraser 主理房屋事務，期望他能在房屋政策上有所突破，明顯是為下屆大選鋪路。普羅大眾過去幾年對房屋問題的關注度不斷升溫，根源當然是由於樓價飆升。根據Canadian Real Estate Association 公佈的數據，在疫情之後，加拿大二手樓價在短短兩年半內已急升超過60%，有某些城鎮的升幅更高達100%。當加拿大央行在去年開始加息之後，樓市確實出現過輕微調整，但今天的樓價仍然比疫情之前高出40%；更令問題雪上加霜的是，央行為打擊通脹而大幅加息，導致樓宇按揭利率急升。若然參考央行發表的「住房負擔能力指數」，現在供樓一族所面對的經濟壓力，可說是自1990年之後最壞的情況，不單單是買樓的人負擔不起，租金增幅同樣厲害，所以無論是買或租的市民都會叫苦連天。
辣招對壓抑樓市作用不大
其實，各級政府都在努力嘗試，推出不同政策去控制樓價的升幅，例如向海外買家徵收重稅，甚至禁止非加拿大居民購買住宅物業兩年，目的是防止海外熱錢流入，進一步推高樓市；除此之外，還徵收空置稅，希望可以增加租屋供應等，可惜一連串所謂的「辣招」，對壓抑樓市作用並不明顯，再加上通脹嚴重，百物騰貴，市民的怨氣只會越來越大。不少人認為，大量移民湧入是推高樓市的主要原因。從統計局公佈的資料來看，加拿大2022年整體人口增加超過100萬，當中約60萬是以非永久居民身份進入加拿大，包括學生和工作簽證，另外40多萬是新移民或回流人士。根據現屆聯邦政府的移民政策，可以預計未來三年，每年都會陸續有100萬人，從不同國家來到加拿大。
究竟每年100萬新增人口，對樓市的影響有多大？這個問題仍然需要學者作深入硏究，才可以作出定論。
新移民對房屋的硬性需求
筆者在此提供兩點觀察作參考—首先、疫情之後樓市急升是一個全國性普遍現象。首三位升幅最強勁的地區分別是：North Bay（+117%），Kawartha Lakes（+104%），Northumberland Hills（+100%），而這些都不是移民熱點地；反觀多倫多、溫哥華、滿地可這三個最多新移民聚居的地方，相比其他44個城鎮，樓市升幅只不過依次排行在第28、35和37位。由此推論，2019年之後那一波的樓市升浪，主要原因並不是由移民導致。第二、從較長遠的角度而言，每年一百萬人來加拿大，一定會造成對房屋的硬性需求，而CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation）計算加拿大每年新動工的房屋單位，略低於25萬個，跟新增人口的比例是1:4，代表興建一間新屋，最少要容納4個新來加拿大的人，可是目前新屋興建量明顯不足。除了數量，還要考慮發展商，因利潤關係，大多只是願意投資比較貴的地產項目，導致新建房屋未必適合初來加拿大的新移民，令供求失衡的情況更加嚴重，日後必定累積更多的社會問題。
從長遠整體利益考慮，吸納新移民應該是利多於弊，但當中若然得不到各級政府在政策上的配合，日後必定會惹來種種爭議，不單是住屋，另外一個更大的問題是醫療，很多新來的朋友根本找不到家庭醫生，還有其他基建設施、學校等；必須對種種問題作認真全盤的考慮，才可以妥善解決外來新增人口所帶來的挑戰，否則只會先見其弊，而不見其利。
袁國雄（多倫多）
