房地產市場細觀六大城市走勢穩中有變

號角月報加拿大版二零一五年一月

加拿大樓價在過去5年急劇攀升，雖然去年10月到11月的全國重售（re-sales）單戶房屋的房價指數，在連續61個月上揚後輕微下跌0.3%；但是，縱觀華人聚居的幾大城市，特別是溫哥華和多倫多的樓價，預計在2015年仍會呈現穩定上升之勢。

影響樓價的2大因素

低息政策

按揭利率，向來是影響樓市的主要因素之一。過去幾年，雖然頻頻傳出加息的風聲，但基於整體經濟環境，仍尚未有足夠的助燃劑來點燃這個行動，目前還看不到存在大幅加息的條件，相信美國聯儲局和加拿大中央銀行會控制加息的幅度。同時，2015是加拿大大選年，無論政局如何，估計大幅加息的機會不大。更重要的是，人們對傳聞已久的加息或許早已消化，加上消費者信心指數強勁，就算利息輕微上升，也不會嚴重影響買家的信心。

求過於供

在某些城市，特别是優質地段和接近市中心的地區，由於可建屋的土地越來越少，而置業人士，包括首次置業者、換樓的用家、新移民、房地產的投資者卻越來越多，結果便出現求過於供的現象。儘管銀行貸款收緊、房價不斷上漲，但不少手持資金的投資者，仍視房地產為有回報保障的投資市場，樂於將資金注入，令樓價升勢不止。

華人聚居的6大城市

多倫多：勢頭強勁

多倫多的房地產市場需求甚殷，加上失業率偏低，預期今年至少有4-5%的升幅。特別是獨立屋、半獨立屋及鎮屋的需求將會越來越大。去年雖然成交量減少，但成交價卻上升了8.7%，創下平均獨立屋屋價$951,746（多倫多市）的新高，而半獨立屋為$678,937，上升5.4%，可見多倫多的樓市仍然興旺，預計未來兩年的前景也非常樂觀。

＊樓房需求大

多倫多房地產市場預計在今年繼續強勢上升，除了外來資金流入及中港人士回流的因素外，新移民家庭和本地居民的需求也是有增無減，因此，大大帶動了購置和租務市場。

以年輕一族為例，本地西人家庭的子女，大多在投身社會後，仍需清還學費貸款（OSAP），因此難有能力去支付首期；但為了配合上班方便，他們或會花上三分一的收入在市中心租房自住。不斷湧入的新移民，也是主要的租户。去年，多倫多有幾百個柏文公寓推出，空置率只在1.2-1.9之間，某些區域（市中心區）更為零。華人一般重視買樓置業，因此不少華人父母為子女支付首期或資助買樓。現時大多倫多有近60萬華人，若有20%的家庭這樣做，需求已經相當驚人；另外還有首次買屋的家庭，以及以房地產作為長遠投資的海內∕外國民。樓房需求之大，顯而易見。

＊建房土地少

在城市發展、人口膨脹的同時，能用的土地卻日益減少。以多倫多北面為例，約有三分之一的土地屬於濕地，不能用來蓋建房屋，因此，可發展的土地就變得更加有價。加上政府向建築及土地發展商徵收的費用項目越來越多，自然亦會轉嫁到房價之上。地價和建築成本不斷上漲，屋價又豈有不升之理？

渥太華：屋價平穩

相對其他城市，渥京的生活形態比較靜；同樣地，由於沒有外來資金和人口輸入，地產市道相當平穩，屋價升跌不大。雖然，渥太華有新公寓在興建中，但有部分是為了取代老舊的公寓而拆毀重建，並不代表市場需求增加。

滿地可：發展市中心

滿地可的房地產市場向來不大活躍，不過，現任政府放鬆了市中心樓層高度的管制，因此該區大部分的停車場已被收購，估計會帶來商機。公寓的平均價為每平方呎$400-$500，算不上很便宜，對投資者的吸引力不大。

溫哥華：地產蓬勃

作為財富的匯聚地，溫哥華向來備受華人青睞；特別是與中國幾大城市的直航班機增加後，大大改變了過去越洋置業的生態-從北京來溫哥華只需9小時，買家大可利用周末實地考察，投資決策已非想像中複雜。而加元疲弱，無形中令樓房相對超值，加上目前需要外流的中國資金增加，所以，這批有財力和實力的投資者就成了地產大豪客，他們對西溫地區、200萬以下的獨立屋尤其感興趣，所以時有供不應求的情況出現。目前，香港有30多萬人擁有加拿大護照，近期受當地政治氣候影響，估計打算回流的家庭數目將有所增加，現時香港樓價高得驚人，溫哥華的房價顯得仍算便宜。在這情況下、屋價極可能被搶高。2013年溫哥華的房屋中位價為78.6萬，2014年已升至83.8萬，預測今年將高達86.4萬，房價上升3-4%。然而，在過去一年，柏文公寓的整體出租情況不大理想，令一心賺取租金作投資回報的買家卻步，因而估計公寓價格不會上漲。

卡加里：仍有潛力

過去，石油能源帶動了整個卡加里的經濟市場，包括房地產-新建房屋的數量很多，貨源充足，平均屋價約為40多萬。由於卡加里的經濟支柱單一，深受油價下跌影響，導致失業率上升，需求減少，樓價自然應聲下跌。不過，作為一個能源城市，加上油價下跌可能是短暫現象，卡加里仍有很大的擴展空間，投資者不妨在市道欠佳時，將座落在地點較差的物業賣掉，換到較好的地區