防止房地產市場過熱

號角月報加拿大版 二零一六年十一月

低利率刺激房地產

近月市場焦點集中在美國聯儲局會否在今年加息一次，意味著美國經濟已漸復甦，利率正逐步正常化，但全球大部分國家的利率仍然非常低，而瑞士、歐洲和日本央行更實行負利率政策。瑞士在2014中開始，將銀行存款在央行的利率逐步減低至負水平，現今維持在-0.75%。其他市場利率亦追隨央行下降至負利率，只有銀行個人儲蓄存款仍未下調至負水平。負利率政策似乎有效，瑞士除了在2015年第一季，錄得經濟負增長外，整體經濟增長雖低，平均仍有1.5%。市場預期負利率仍會持續一段時間，為了追求回報，機構投資者例如退休基金等，都大量增加在股票和房地產市場的投資，造成資產市場過熱，甚至泡沫，這現象在瑞士以至世界各地都可以看到。

房地產市場仍蓬勃

不少的加拿大和國際研究都指出，本國的房地產市場過熱，在部分地區甚至可能已經出現泡沫。按照最新統計資料，9月份全國平均樓價按年上升9.5%，成交量增加4.2%。大溫哥華和大多倫多的平均房屋價格，仍遠遠拋離其他地區：大溫市超過86萬元，大多市超過75萬元；獨立屋更分別超過150萬和100萬元。面對如此高的房地產價格，在這兩個地區購買獨立屋，已經遠遠超過一般家庭的負擔能力；然而，在大多市還有其他類型的房屋選擇，包括半獨立屋、鎮屋和柏文等，令不少家庭仍有機會擁有自己的物業。倘若房地產價格繼續上漲，不少家庭只有選擇租住，但問題是在大多市租金也在急速上升。第三季大多市共管公寓的租金按年升近10%，甚至出現租客為求租得某些單位而競逐出價，超過屋主的叫價。

大多市房地產暢旺，主要受惠於供不應求：一方面大多市勞工市場強勁，吸引加拿大其他地區的人移至多市，而大多市亦是不少新移民的目的地，對房地產都有強大的需求；另一方面供應未能追上，土地供應有限，特別是就近市中心的更難求，而且新柏文供應量亦較去年減少30%。在大溫市供不應求的問題，更不是一朝一夕的，再加上坊間流傳，亞洲地區的資金湧入購買房地產，特別是高價的豪宅。面對房地產價格急升，令年輕一輩對擁有自己居所的願望深感渺茫，市民抱怨的聲浪升高。

壓抑房產市場政策

為防止房地產市場過熱，加拿大政府過去數年，已經陸續推出政策調控樓市，聯邦財政部長又在十月初，推出四項針對樓市過熱的新政策，包括對需要購買按揭保險的按揭貸款之壓力測試，這些新措施會壓抑按揭貸款；又規定本國公民，申報在出售主要居所的增值稅豁免，針對非本國居民利用過去免申報的漏洞，去逃避資產增值稅，希望減低外國資金投資本國房地產的意慾。

卑詩省政府又推出針對非本國居民購買房屋的物業轉讓稅，增收物業合理市值的15%轉讓稅，在今年8月生效，而且更考慮向空置住宅徴稅。初步數據顯示，大溫市樓市在新政策下正在降溫，9月份成交量按年下降超過三成，但這亦可能只是海外買家抱觀望態度，等待樓市轉趨穏定後再入市。假若卑詩省的徴稅政策見效，而其他大城市如多倫多又不跟隨，這些外國資金可能轉到這些城市，令樓市繼續升溫。

要長遠穩定房地產市場，必須令供求達到均衡，在人口稠密的地區，更要改變市民對住屋需求的模式，對土地適當的運用，在交通方便的地方多建高密住宅。另外，利率不可能永遠偏低，當利率逐漸正常化後，資金不再追逐房屋等資產，房地產將會漸進平穏；最重要的是防止房地產在利率上升時崩潰，這些房屋政策有助令樓市在短期內降溫，壓止炒風。

馮肇昌（渥太華）