多倫多步入買賣較均衡的市場

號角月報加拿大版 二零一八年四月

成交量和成交價整體下調

2017年多倫多的市場經歷很大幅度的波動，3月和4月份的平均成交價，分別是$915,126和$918,170，跟12月份的$734,948比，相差近20%，當中樓價波幅較大的以約克區為甚。Aurora去年4月份獨立屋的平均成交價是1,480,547，到2018年1月Aurora獨立屋的平均成交價下調至$1,079,493，相差約27%。華人熟悉的地區，包括Richmond Hill烈治文山和Markham萬錦市，獨立屋在2017年4月的平均成交價與2018年1月份相比，相差亦近29%。這些地區都是典型的買家市場，買家有較多的議價能力，亦有較多的選擇。

雖然多倫多樓市的成交量和成交價整體下調，但有個別地區的「防跌」能力很強，在2018年2月平均成交價，比2017年4月時仍然有增長。這些社區和物業主要是位於多倫多市中心的Condo柏文，這些社區在多倫多地產局的代號分別是C01，是指Yonge街以西、Dufferin以東，由Bloor西街以南到湖邊；以及C08，範圍包括Yonge街以東、Don Valley Parkway以西、Bloor東街以南到湖邊。C01的Condo柏文在2017年4月份的平均成交價是$640,113，到2018年2月份的平均成交價是$650,105，

比2017年的高峰期要高出1.9%。C08的Condo柏文在2017年4月份的平均成交價是$631,981，在2018年2月份的平均成交價是$675,099，上升6.8%。

市中心區柏文平均呎價高

2017年新Condo柏文共有105個上市，共售出32,435個單位。大多市的Condo柏文平均每平方呎成交價是$795，市中心地區每平方呎成交價是$972。在2017年底時，市中心地區Condo柏文平均每平方呎約$1,080，市中心一個550平方呎的一睡房，如果以每平方呎$1,100計算，該單位的售價約$605,000；如果該單位在萬錦市或烈治文山的話，每平方呎售價應在$700左右，售價約在$385,000的範圍。在市中心或某些416地區的樓價，對初次置業者難以負擔時，有好些初次置業者轉戰到905地區「上車」置業。

2018年就有好幾個在905地區的新Condo樓盤，平均每平方呎由$650至$700不等，反應非常之好。在一些905地區，本來是由低密度的樓房所組成，但現亦有些Condo柏文項目出現在這些社區，一般是6層高左右，為這些社區提供一個另類的選擇。置業者可以用較相宜的樓價入住這些社區，在這些社區的居民要「上樓」（Downsize），又不想離開他們熟悉的居住環境，這類型的 Low Rise Condo柏文正好滿足他們的需求。

由賣家市場轉為買家市場

2018年1月開始了樓房壓力測試（Stress test），根據 Mortgage Professionals Canada 的估計，約有近10萬準買家會受到影響。如果買家有$100,000首期，八成按揭，本來可以買$500,000的物業；但自1月份開始，同樣的首期，只能買約$426,000的物業，那本來財政預算可以買$400,000的物業，現在只能考慮三十萬多的樓房，那本來預算買三十萬多樓房的買家，就要重新籌劃，可能要多些時間去準備首期，另一考慮可能是一些較偏遠的地區，將價就貨。又或者可以考慮向Condo柏文樓花入手，訂金可以分期繳交；一般Condo柏文樓花都會在3到4年後交接，買家可以有更多的時間，去準備樓房交收的開支。

2017年多倫多樓市快上快落，很多的社區都由極端的賣家市場轉變為買家市場。多倫多地產局公佈2月份掛牌上市的樓盤共有13,362間，比去年同期多出147.4%，成交量下降35%，平均成交價下降12.4%，這樣的「負面」數字還要持續多幾個月（至少到6月）；因為2017年的樓市在6月開始明顯的下調，到時與2018年6月的樓市數字相比，可能意義比較大。隨著「供」「求」的調度，買賣雙方會越來越面對現實，市場會調整從買家市場，步入一個買賣較均衡的市場，賣家和買家都會有更多的空間做出「賣」和「買」的決定。

譚劍華（多倫多）