從宏觀角度看樓市泡沫
講起樓市的泡沫現象，大部份人都會想起香港、上海、北京，又或多倫多和溫哥華。其實樓價從90年代中期不斷大幅攀升，遠遠超過一般物價和工資增長，並不單單是香港、中國和加拿大的問題，同樣的現象亦出現於世界各國，包括澳洲、紐西蘭、美國、英國、愛爾蘭、西班牙、法國、意大利及西歐其他較小的國家。
加國樓巿將步入調整期
自從2008年的金融風暴後，世界各地的樓巿都相應作出不同程度的調整，而其中四個國家，包括美國、愛爾蘭、西班牙和丹麥，更可說是經歷了災難性的跌幅，不單只影響有樓一族，更打擊整個銀行業。相反，只有兩個國家--加拿大和挪威現今的樓市水平，比金融風暴前的高峯期還要高。從世界各國在過去四年的經驗，可以推斷出加拿大的樓巿，必定會在未來數年步入調整期。
樓市的起跌，無疑牽動著普羅市民的心，對整體經濟亦有莫大的影響。雖然建築及樓房買賣相關的行業，只佔全國就業人口的小部份，但由於樓價持續上升而產生的財富效應，可令人增加消費意慾而帶動整體經濟。有研究指出，加拿大過去10年的經濟增長，三分之一是由於樓巿直接或間接造成。隨著外圍經濟環境逐漸改善，樓巿調整幅度的大小，將決定加拿大未來數年經濟增長的主要因素。
從樓市崩潰原因得出結論
加拿大的樓市是否已成泡沫？會否爆破？至今仍眾說紛紜，不過從其他國家的經驗，或許可得到一點提示。若然仔細分析美國、愛爾蘭、西班牙和丹麥樓市崩潰的原因，可得出兩個主要的結論。
一般相信泡沫愈大，爆破後的跌幅亦愈大，雖然看似合乎邏輯，但美國樓市調整幅度卻與泡沫大小不成正比。若然以市民的購買能力作為泡沫大小的指標，美國即使在2006年底的高峯，亦只是超出長期平均數的20%，而高峯期的愛爾蘭、西班牙和丹麥，卻是接近100%！由此可見，泡沫大小並不是唯一取決的因素。
第二個主要結論，是當樓價不斷向上的同時，過度放寬樓宇貸款條件便會惹來災難，美國的例子正好證明這點。雖然美國樓價從1995年開始，連續11年以每年平均7%向上升，但美國人民的稅後收入在同時期亦以每年約5%增加，而利率亦不斷向下調；因此，就購買力而言，2006年的樓價高峯對大部份美國家庭來說，仍然可以負擔得起。真正的問題是出於銀行為了吸引更多人可以買樓，而放寬樓宇貸款條件，例如提供無須償還本金只還利息的計劃，令一些本來不合乎資格的人士可以獲得貸款。一旦樓市作出調整，銀行的壞賬便在短時間內急升，從樓市降溫演變成金融問題，進而影響整個社會和失業率上升，導致惡性循環，令樓巿進一步下滑。
幸而，加拿大在這方面的問題並不嚴重，根據中央銀行的研究指出，即使樓巿放緩，對整體銀行系統的衝擊有限，大大提高了加拿大樓市軟著陸的可能性。
納言（加拿大多倫多）
