供不應求是罪魁禍首
對於過去幾年溫哥華、多倫多的驚人屋價，有人歸咎於海外買家和炒家，穆迪報告卻不以為然：「儘管大部份人都責難海外買家和炒家，將樓市推高，削弱一般人對樓價的負擔能力，其實，供不應求才是長久以來的罪魁禍首。因為在溫哥華、多倫多及其週邊城市的新家庭數目，多年來早已超過國家平均率，但住宅建築卻無法追上需求。」
譚劍華指高密度住宅設計，是多倫多城市發展的趨勢。
政府打擊需求意欲
多倫地產從業員譚劍華（Chris Tam）認為：「政府所做的大都是打擊需求，但其實供不應求才是更大的問題。還款壓力測試、海外買家稅等，都是將買屋的門檻提高，減低購買意欲，希望藉以降低需求。」事實上，今年4月安省公佈海外買家稅後，樓市確實曾應聲驟跌，他指出，有客人因為已經購入了新屋，原先叫價179萬元的舊房子，最後只能以148萬元出售；亦有客人在今年4、5月高價搶屋，至6月出售自己的房子時，屋價卻大幅下跌，最終未能完成交易；譚劍華稱：「假如真的購置成功，開始按揭供款的話，房子就變成負資產了。」
至於明年實施的按揭壓力測試*，估計會影響5-10%的購買力，但譚劍華認為這並非壞事，因為買家若能通過測試，代表他有抵禦加息的能力，就算真的面臨加息，衝擊也不至那麼大，同時，此舉也能阻止炒家入市。穆迪估計加拿大銀行隔夜目標利率，將會由今年7月的0.5%調到2020年底的3.9%，5年浮動按揭利率，將由現時的3.6%調至2020年的6.3%。
人口增加供應不足
欲要穩定樓價，最終還得平衡供求問題。大城市如多倫多、溫哥華人口不斷增加，移民部在11月宣佈，將每年的移民人數提升，在2020年增加至34萬人（聯邦政府的最終目標是45萬人）；估計其中三份一（即十多萬）人會定居安省多倫多，若以3至4人為一家庭單位計算，那就有三萬多個家庭。譚劍華坦言：「新屋加上舊屋，每年在房市上的供應，也不過是三萬多家，供應了新移民，那本地買家的需求又如何解決呢？」
國際學生人數的遞增，亦是另一個令樓市緊張的因素。在2015年加拿大全國共有35萬留學生，估計至2022年會升至45萬人。單在2016至2017年，已共有5萬8千人在安省大學就讀，6年間增幅達88.5%。譚劍華形容，來自中國的學生消費能力很高：「他們在夏天抵達，租房只求地點合適，看中了馬上決定，租金多少並不重要，這為租務市場帶來很大的需求。」租務市場有承接力，自然有投資者入市買樓，結果，形成與自用者爭搶房屋的局面。
政府辣招終會失效
房屋市場持續有需求，但大城市如多倫多和溫哥華的房屋供應有限，安省有發展商認為，因為城市規劃政策「綠色保護地帶」（Greenbelt）造成可發展的土地不足、熟練建造工人短缺令不少樓盤延遲交樓；亦有人認為，安省政府審批過慢，拖延了房屋供應，而在4月推出海外買家稅時，政府承諾重新檢視土地規劃政策，以及征收房屋空置稅，用以打擊炒家。
穆迪報告相信，隨著時間的過去，政府的「辣招」最終會失效，買家自然有各種方法，繞過如海外買家稅、房屋空置稅等措施。無論政府怎樣出招，一切都離不開市場規律-供求關係；「這些方法總不能代替增加興建住宅，作為解決措施。」
*壓力測試將在明年1月1日實施，屆時即使能支付20%首期、沒必要買按揭保險的房屋買家，也要證明其還款能力，可負擔利率高於加拿大央行的5年期基準利率，或可承擔比自己要簽訂的利率高出2%的利率。
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