多倫多房地產正在轉型

號角月報加拿大版 二零一六年十一月

房價變動 基於供求因素

大多市過去20年的地產市道，基本上升勢幾乎從未間斷，1966年的平均樓價只是$198,150，到2016年8月份的平均樓價則是$710,410；升幅高達358%。大多市的樓價每年升幅約在5-6%之間，但到2015年和2016年，平均樓價上升分別是10%和14.2%。大多市房地產的走勢，已經成為很多人茶餘飯後的話題。

溫哥華實施對海外投資者增收15%物業轉讓稅，加上最近聯邦財務部長宣布，要對購買了保險的房貸進行壓力測試，以及不容許非加拿大居民濫用Principal Residence免稅優惠等消息，都為大多市的房地產市場引入新的話題。房價的變動，其實與很多商品價格調整一樣，供求是其中一個重要的因素。

樓盤缺貨 典型賣家市場

綠化地帶條例2005（Green Belt Act 2005）是保護郊區自然生態環境的一條法例，對郊區土地和相關自然環境的地段使用有所限制。根據這條法例，政府在2006年推出金馬蹄地區（Greater Golden Horseshoe）政策，制定高密度發展的商住用地，提供公共的交通設施，配合人口增長的長遠計劃等。經過10年之後的2016年，從樓房供求的協調和樓價的變動，我們開始感受到政策帶來的影響。在可見的將來，大多市會有更多的柏文公寓（Condo）供應，相反，低密度的住宅，例如獨立屋、半獨立屋和鎮屋等樓房類別，就會越來越「搶手」。如果住宅用地供應有「上限」，那麼房屋價位就有上升的基礎。

搶「柯化」的目的，就是希望以超市值成交，面對現實的買家比較容易出價，純粹碰碰運氣的買家，多是「陪跑」分子，為賣方成全搶「柯化」的熱鬧場景。

按揭息低 供屋比租住平

由1996年至2014年，大多市人口增長了42%至約600萬人；到2021年，估計人口會增長至720萬人；再到2041年，人口估計會上升至950萬人。自1991年，每年平均有25萬人移民到加拿大，大概平均每天有684名（即每小時有28名）新移民抵達加拿大，其中有40%的新移民選擇定居在安省。還有好些因工作、進修或讀書到大多市作短期居留的人士，這些人或租或買，都對房地產有所需求。

自2009年開始，樓房按揭利率一直都在低位徘徊，現時五年的樓房按揭利率約為2.6%；如果按揭金額是10萬，分25年攤還，每月的供款只需$450左右。如果首期訂金不是問題，那麼，供房子的錢比付租金更便宜。低息是大多市樓房地產的動力，如果有一天，大多市房地產有甚麼調整的話，一定離不開按揭利率這個原因。

收購重建 發展商住建築

金馬蹄地區的政策亦已為向西北走設下「邊界」，各區市政府就要有對策-如何在所屬的範圍內進行不同的城市發展計劃；905地區尚有空間向「邊界」推進，但416地區就要另謀對策。現時好些老區，例如大多市阿倫路（Allen Road）夾羅倫斯西路（Lawrence Ave. W）處，有很多於60至70年代興建的津貼房屋，現在政府與私人發展商合作，重新活化整個社區，其他已經在活化過程的社區，包括Regent Park等。此外，多倫多市中心的停車場越來越少，因為很多已經被發展商收購，作為商住發展用途。發展商又同時向一些低層數的舊建築物進行收購，重新發展，當然這成本比買停車場要高出很多。

過去10年，柏文公寓（Condo）單位平均每年售出約12,920個，而新的低層建築（Low-Rise，包括獨立屋、半獨立屋和鎮屋等）則平均每年約有11,790個單位成交。在2015年落成的柏文公寓單位約有19,000個，連同低層建築新盤落成的單位，亦只能提供約兩萬多個新住宅單位，若單滿足移民和遷徙到大多市的人的房屋需要，已經所餘無幾；還未計算本地人的需求，特別是千禧年嬰兒潮（Millennials）正進入首次置業和成家的階段，很多戰後嬰兒期（Baby Boomers）在享受房產物業帶來的豐厚資產之餘，更要為兒女支付首期置業，讓他們可以盡快「上車」，柏文公寓正是他們的首選。

市中心區 價位難以回落

這不難想像，將來多倫多市中心柏文公寓的價位，並沒有甚麼回落的空間。2016年現時市中心的人口約有25萬，市政府估計到2041年，人口數字會上升至475,000；為配合人口的增長，我們將會見到更多的柏文公寓項目在市中心出現，特別在多倫多市的東面，靠湖邊的柏文公寓項目，已經一個接一個推出。在央街（Yonge）夾皇后碼頭（Queens Quay）亦已有7-8幢大廈計劃興建。

多倫多市近這二、三年，不單是樓價上升，而是整個城市都在轉型。大多市現時有近450個在進行的柏文公寓項目，2016年至8月已經有近18,000個新柏文公寓單位售出，是近10年的新高，看來柏文公寓熱潮還會延續，這是新一代的家園夢。

譚劍華（多倫多資深地產從業員）