高利率煞不停高樓價？
號角月報加拿大版 二零二四年三月
加拿大央行以提高利率來對付通脹，但似乎未能壓抑樓價，加拿大今年1月份的通脹率為2.9%（2023年1月是5.9%）；但與此同時，屋價較一年前上漲了6%。央行行長馬克萊姆1月時向國會議員發表講話，指出利息無論是高是低，都無法解決住屋的負擔能力，而住屋成本的上漲更推高整體通脹率，其中原因主要是房屋供應短缺，央行對此無能為力。
樓價無斷崖式下跌
馬克萊姆坦言面對高樓價的問題，央行的高利率政策主要用來控制需求。多倫多地產從業員譚劍華（Chris Tam）指利率上升時，的確對房地產市場帶來影響，「加息對房地產市場一定會帶來影響，畢竟買賣物業的金額很大，反應會很明顯。多倫多長期處於低息的狀況，疫情期間政府派錢刺激經濟活動，而很多人則希望有更大的居住空間，也就趁低息換屋，所以加息前交投活躍，屋價也隨之急升。」央行在2022年3月開始加息，譚劍華坦承當年5月的屋價已應聲下跌，「以大多市為例，3月時平均屋價是130萬，成交量是11,000宗；及至5月已跌至121萬，成交量是7,283宗；7月時更跌至107萬，成交只有4,912宗。明顯地加息對置業者的現金流會造成一定壓力。」
譚劍華形容2022年的6、7月是一個分水嶺，反映市場對加息的憂慮，但自此之後，利息雖然繼續攀升至2023年7月的5%，但平均屋價也沒有斷崖式下跌，2023年下半年的屋價甚至比2022年同期還要高，但在成交量上則不及2022年；直至去年12月和今年1月，成交量開始超越2022年和2023年同期。
譚劍華表示，當大家看到利息有下調的希望時，不少人開始入市，「高息時樓價較低，低息時樓價較高，除非是很貴的物業，否則的話，一來一回其實分別不大。」
柏文投資蝕讓離場
高利息除了令自用買家審慎入市外，譚劍華稱對一班投資者影響更大。「在過去兩年，當錢放在銀行也可以收取高息時，為甚麼要倒過來借高息去買樓呢？不過也有投資者希望趁低吸納一些『跳樓貨』（平價貨）。」事實上，譚劍華指今年多倫多市中心將有很多柏文落成，有幾個已買了樓花的客戶向譚劍華表示，自己沒能力收樓。「60萬的柏文有48萬元的借貸，他們算過自己每個月要付上超過4,000元的供款、利息及其他開支，柏文租出去最多也只有兩千多元租金，根本負擔不來。所以有些業主表示，就算是蝕錢也要『脫手』，就算蝕一半首期也在所不計，但求有人接手。」不要抱太大的幻想
事實上，這些約在2017、2018年買樓花的投資者，也許從來都不會想到之後發生的事，「他們在那時見到2013、2014年買樓花的人士，賺的錢翻了一倍時，誰都想分一杯羹；但怎料到之後出現世紀疫症，隨之引發通脹，然後再有貨幣政策的高利率……投資就是這樣，一定會有風險。」除了蝕讓樓花外，譚劍華估計當這些柏文在今年落成後，也可能會對租金造成一定壓力。對於今年一眾置業人士會否因減息而鬆一口氣時，譚劍華的看法是「不要抱太大的幻想」，他認為利息跌回2%以下的機會很微，長遠計算3%至4%比較合理，但他認為對投資者來說，最重要是利率穩定，不要有太大的波動，因為穩定對大家都有好處。加拿大央行的官員其實亦有憂慮，根據央行管理委員會2023年12月6日決定利率的會議記錄，央行內部擔憂提前減息會重新引發通脹壓力。會議記錄寫道：「成員指出，如果金融條件過早放鬆，房地產市場可能會反彈，進一步會加劇房屋價格的壓力。」
陳筱苓
